涉房贷款再调查:银行-信托资金借道典当入楼市

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2018-05-24 07:34:38

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去年以来,多个中央和地方监管部门严查资金违规流入楼市、规范购房融资行为。强监管下,银行资金违规入楼市的情况有所遏制。不过,《证券日报》记者近日调查发现,有部分购房者将目光转向了典当行,并寻求融资。

据《证券日报》记者了解,对于名下有房的购房者,将名下房产典当以获取二套房的首付款或者全款,成为其快速获取资金的方式。虽然利息较高,但是典当行的一大优势就是放款快,审批流程简单。

典当资金流入楼市

部分来自“银行-信托”结构

近日,《证券日报》记者暗访了北京市朝阳区的多家典当行,某连锁典当行的工作人员告诉记者:“今年的客户数量以及大额业务都有所增加,有不少客户的资金用途是买房。”

当记者询问资金流向楼市是否合规时,上述工作人员表示:“客户的资金用途一般都是聊天时知道的,我们公司并不需要签署任何有关资金用途的协议,典当行不会监管资金流向,客户买房、炒股或者其他投资,都不会干预。我们只进行实物抵押,保证流程合规,合同齐全。”

据《证券日报》记者了解,目前,通过典当行抵押房产的资金来源一般有两种模式:一种是典当行的自有资金,一种是信托资金。

其中,典当行自有资金的利息较高,一般为月息2%,不满一个月按照5天一个周期计算。一般抵押期限为2年到5年,还款方式相对灵活,可以随借随还,不借不产生利息,最快可做到当天到账。

关于信托资金,某典当行的工作人员解释道:“信托资金的来源是信托公司通过银行或其他途径发行的信托计划,将募集到的资金在市场上找到相关合作方(比如典当行)来使用。一般为月息1.5%,一般最长抵押期限为2年,只有全额还款一种还款方式,抵押3个月后全额还款不收取违约金。最快可做到2个工作日到账。”当本报记者询问典当行和信托公司的合作方式是否合规、是否有风险时,这位工作人员表示:“和信托公司的合作时间不长,目前有5-6亿元资金的库存。我们典当行严格按照典当管理办法的规定提供相关业务,可以放心。”

上述工作人员还补充道:“可以放款的前提是手续齐全,个人客户需要提供房产证、购房合同(如果有按揭贷款还需提供借款合同以及还房贷的银行卡)、婚姻证明、身份证、户口本、三方协议(房屋现状为出租时需提供)等证明材料。我们按照“受理—家访—公证—抵押—放款”的流程进行,最快8小时放款。最高抵押额度为房屋市值的70%,如果房屋还有抵押贷款没有还清,直接减去剩余还款金额即可。”

这位工作人员给《证券日报》记者举了个例子:“如果您的房屋市值为100万元,还有20万元贷款没有还清,那么您最高可获得的额度为100万元×70%-20万元,也就是50万元。在公证和抵押流程中还需缴纳借款金额的千分之一(500元)作为公证费,200元的授权委托公证费,以及80元的抵押登记费。收取部门分别为公证处和各区住建委。”

在走访过程中,有典当行工作人员提醒本报记者:“如果选择信托资金放款,除主合同外,还有一份附件要签署,类似承诺书,承诺借款不用于投资。如果资金用途是买房,建议不要用收款的银行卡直接刷卡买房,转给亲戚朋友再转回自己的其他账户比较合适。如果借款金额超过100万元,需要以公司经营的理由借款,需提供营业执照以及采购合同。”

从该工作人员的上述表述来看,其对于客户采取“银行-信托”的贷款买房模式的合规性并不自信。《证券日报》记者注意到,今年2月中旬,某股份制银行因“违规向典当行发放贷款”等十余项违规行为被中国银保监会罚款6570万元,没收违法所得3.024万元。

多家典当行提供垫资服务

利率突破24%

《证券日报》记者在暗访过程中,还发现典当行提供垫资服务,疑似违规。在记者暗访的多家典当行中,不止一家公司工作人员提到,“合同到期后可以选择续签,不用归还本金,而是由典当行垫资。”

北京地区某规模较大的典当行工作人员介绍道:“由于房屋典当的最长期限一般为2年,很多客户在合同到期时并没有足够的本金赎当;另一种情况是,房屋市价上涨,客户想借出更多的钱。由于公司需要‘走账’必须结清原合同。典当行会提供垫资服务,客户每10天需缴纳合同额的千分之七作为利息,不满10天按照10天计算。”

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中,为民间借贷利率划定了两道界限,设置了三个区间:第一,对于年利率24%及其以下的利息属于“司法保护区”,法院应当予以保护。第二,对于年利率超过36%的利率,其超出部分属于“无效区”,法院将对超出部分的约定认定为无效,即便债务人已经偿还亦可请求债权人予以返还。第三,对于当事人约定的年利率为24%到36%之间的部分属于“自然债务区”,即这部分利息为自然之债,不得经由诉讼程序、国家强制力得以执行。如果债务人已经履行的,亦不得要求返还。

本报记者按照10天千分之七的利息计算,上述典当行收取的垫资费用利息折合为年化利息已达25.55%,超过24%;如果垫资时间不足10天,则折合年化利息会更高。

《证券日报》记者注意到,近期有关部门对于典当公司的监管定位进行了调整。近日,商务部官网发布《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》,称商务部已将制定融资租赁公司、商业保理公司、典当行业务经营和监管规则职责划给中国银保监会。

据全国典当行业监管信息系统显示,截至2018年2月底,全国共有典当企业8532家,分支机构950家,注册资本1731.3亿元,从业人员4.5万人。企业资产总额1641.2亿元。

《证券日报》记者暗访期间,有典当行员工坦言:“目前典当行的贷后管理非常不到位,‘以房买房’的客户非常多,我们只是在流程、合同上尽量做到合规,确实有不少打擦边球的情况。今后典当行业务经营和监管划给银保监会,监管规则可能会进一步细化,在资金的进出等方面应该会越来越规范。”

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