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去杠杆后利润、规模高增长 中梁地产财务数据堪比“小万科”

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2018-12-14 07:22:13

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去杠杆后利润、规模高增长 中梁地产财务数据堪比“小万科”

2018-11-15 02:34:17

11月13日,港交所网站出现了中梁集团控股有限公司的首次招股申请版本。至此,目前销售规模超过千亿级别的企业中,唯一一家没有上市的房企,开始了登陆全球资本市场的旅程。

招股书披露的数据显示这家地产商运营的高效率和增长的高质量。截止2018年6月30日,净负债率只有44.6%,过去三年实现了收入、利润、净资产规模的“大跃进”。

其中,2015-2017年中梁的营业收入以年复合增长率194.3%增长,净资产在最近四年年复合增长率更高达572.19%。2017年全年净利润为4.99亿元,到今年上半年,半年就实现8亿多净利。此外,今年上半年公司的股本回报率,还创造了所有公开财报的地产商的一个纪录,达到了41.2%。

在中国经济从规模增长,转向高质量之后。中梁地产的高速崛起,正在为地产行业,乃至整个产业界,提供了积极去杠杆同时,仍然能够实现高速、高质量增长的优秀案例。

比龙湖、保利还低的净负债率

根据此前公布的上半年半年报,各家地产企业都公布了净负债率,几家稳健的开发商的净负债率都低于60%,比如龙湖的净负债率是54.6%,万科的净负债率是32.7%,碧桂园上半年净负债率59%。身为央企的保利地产净负债率仅仅达到93.26%,就已经被认为负债率猛增。然而,中梁地产的净负债率只有44.6%。净负债指标仅仅略高于万科,让业界大跌“眼镜”。

过去三年间,中梁一直在下调公司的净负债率指标,至如今44.6%。背后的一个重要原因是中梁地产将降杠杆作为发展战略的重要一环,伴随着出售建筑面积的增加,以及良好的销售回款能力,净负债率达到了一个相对稳健的水平。

另一方面,中梁地产今年六个月的净利润为8.37亿,而2017年全年的4.99亿,有明显的上升。毛利率方面,期内分别为21.1%、20.4%、27.3%,增长趋势明显。

利润和利润率的大幅增长背后,是中梁不仅仅再看重增长的规模,更看重增长质量,并据此作了充分准备,良好的土地获取能力、较高的产品溢价及有效的成本管控,是中梁地产提升利润率水平的三件“法宝”。

中梁建立了自身的品标准体系,确立了香系、国系和御系三条独立产品线,最终实现公司标准化产品线在各级市场的全覆盖、微创新和快落地。目前中梁的产品标准体系基本覆盖了刚需、改善、高端等主流需求,满足不同消费群体的需求。

个性化定制上,中梁加速与房地产上下游合作,以应对多元多变的装修需求,以精细化、一体化和灵活可变的户型,打造批量精装的精品范式;并利用完整的产业链条和强大的供应商资源整合系统,提供涵盖基础、增值、软装的完整设计及施工服务,为用户提供有弹性的个性化定制享受。

通过苦练产品“内功”,中梁打造了特色的宜居社区,传递更为人性化与温度感的人文关怀;产品品质的优化升级也有利于公司的产品溢价和品牌升值。2017年,嘉兴中梁吴越首府分别获国际健康建筑研究院及美国绿色建筑协会WELL-CS铂金级预认证(中国首个获得该奖项的房地产项目)及LEED-CS铂金级预认证(LEED建筑设计与建造)。

土储分布:人口流入量大的核心城市

在拿地方式上,除了传统的招拍挂方式,还积极开拓与其他著名房地产开发商合作机会。且80%以上项目实现了完全控盘,这种合作方式,确保了中梁低价获得土地的同时,也防范了利益分配不明,销售把空能力强的负面风险。

从业务布局中可以看出,三四线城市贡献了近几年中梁的销售收入,主要是这阶段一二线为政策调控重点,获利能力有限,而三四线相对宽松。实际上,即使投资三四线城市的项目,中梁也一直以人口流入量,作为是否进入这些城市的依据。

中梁所进入的很多城市,比如嘉兴等城市,都是一线或者新一线城市的“卫星城”,能够充
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