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从海景房到雪景房,有没有钱景到底谁说了算?

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2019-02-24 18:33:36

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从海景房到雪景房,有没有钱景到底谁说了算?

2019-02-22 10:33:22

估计99%的人都想拥有一套属于自己的“面朝大海春暖花开”的房子,所以当年买下海南、买下北海道,也不是什么出乎意料的事儿了。

如今,有一个县城,也进入了炒房客的视野,这就是崇礼,一个借助滑雪和奥运让当地房价两年翻了三番的地方。

贫困县的房子如何脱了贫?

这一切都源于滑雪产业。

崇礼区的滑雪产业起步于1996年,如今成为了冬奥会的举办地。也因此,崇礼成了中国顶级滑雪度假胜地,从而让一个国家级贫困县就此脱贫。

曾经“当地一年刮两次风,一次刮半年的劣势”,通过因地制宜的产业经营转变成优势,这本身很值得赞扬;背后的经历的艰辛与困难,优势与劣势的博弈,如何发掘自身的优势,复写崇礼创富神话,才是我们应该学习和思考的。

大概是觉得那样太烧脑吧,于是所有的目光就集中到房价上。

2015年确定冬奥会举办地之前,房价也就在每平米5000-7000元,冬奥会举办地一锤定音之后,房价直线飙升至13000元。

尽管当地在2017年再次升级限购:非本区家庭只可购买1套住房,首付不低于40%;本区家庭已有本区2套以上住房的,不允许购买第三套房。但是房价依旧跟着冰雪运动与奥运的风头上涨着。目前崇礼新房均价15000元,最贵的社会可以达到每平米30000元的均价。(下图为崇礼新房房价走势图,图片来源安居客)

冰雪和奥运,真的能带来房价持续上涨吗?

公认的房价基础,一是人口,二是货币。从没有房地产投资理论认为,房价是靠风景上涨的。

风景可以吸引人口,构成人口前景,合理开发、条件成熟之后,可能成为好的栖居之地,从而带动房价上涨。

但如果简单把风景等同于房价上涨,那就容易造成误判。

就拿崇礼来说,滑雪和奥运,无疑是它当下最具吸引力的地方。

但滑雪在国内,还仅仅是一个小众运动,大部分滑雪者也就去一两次,80%是初学者。随便滑滑图个新鲜,重要的是拍照发朋友圈,再玩玩周边的娱乐项目,旅途结束。

没有常驻的爱好者和专业滑雪者,周边的配套设施也就不会发展起来,总体来说当地是按照旅游进行规划的;基础设施不会太完善,更少有学校医院大型商超等等。

至于说奥运概念,对于房产更是没有太大关系,相反,还可能会带来泡沫。比如巴塞罗那,奥运举办前,房价涨了3倍,之后连续四年下跌,最高跌幅达50%;雅典在奥运结束后也遭遇了房价的下跌。

而且,昔日热闹繁华的奥运村多数因为后期维护费用过高而弃之,雅典、亚特兰大、柏林,甚至包括北京,昔日辉煌的奥运场馆,如今也已蒙灰。

靠风景和旅游,难以支撑房价持久上涨

因此,想靠着滑雪和奥运的风头,买房赚一笔的人,还是得细细考量一番。

首先,总体看,海景房、度假房供大于求局面未从根本上缓解。开发商的开发速度远远高于了当地居民的承接能力,70%的海景房被外地投资客购买。没有了真实的自住需求,也就没有了真实的市场价格承接能力;房子仅仅买来用于度假,一年入住仅一个月左右,这样,社区周边的服务业就很难发展起来,居住体验难以提升,这样的房子谁会接盘呢?

就拿崇礼来说,尽管新房均价到了15000元,但二手房不温不火,甚至还有下探趋势。(下图为崇礼二手房房价走势图,图片来源安居客)

其次,从成熟房地产投资经验看,旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词了。作为度假房,难以有持续稳定的租金收入保证,而且还是在一个空置率高、供大于求的市场中,那么这种物业根本算不上房产投资范畴;因为买入这样的房产,未来只能靠买卖差价来赚取收益。当投资的浪潮退却时,没有购买力支撑的、不管景色多美、空气多好,都难逃价格下跌的厄运。

具体到崇礼,同为滑雪胜地,跟日本北海道相比,还是欠了点火候。除去滑雪,北海道有上百年的文化支撑,即便拿掉北海道的滑雪产业,它还有其他产业支撑下去;反观崇礼,十几年的发展速度虽惊人,但毕竟底子薄。崇礼的住宅小区,晚上基本一片漆黑,出行基本依靠自驾,没有滴滴没有外卖,也就难以聚集起人气,形成居住的氛围了。

综上而言,旅游地产有点像贩售的保健品,各种包装、各种疗效,售前十分精彩,售后特别冷漠。或许有人会认为,一线城市没有旅游小镇的好风光,这就是旅游小镇的“王炸”;而旅游小镇没有一线城市的经济基础,这就决定了再美的小镇,只能沦为一线城市富豪的“备胎”——这就会导致小镇的房价对接的是富人的钱包,高到丧失了80%的中产客户;而这80%的中产客户,才是房价持续上涨的基础。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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